יוון
נדל"ן ביוון - השקעות נדל"ן ביוון
נדל"ן ביוון:
המדריך האסטרטגי המלא
היעד מספר 1 של הישראלים בחו"ל, ולא במקרה: 0% מס רווחי הון עד 2026, שער זהב מדורג שמתחיל ב-€250K, תיירות שיא, ודירוג השקעה שחזר. ניתוח עומק של אתונה, סלוניקי וכרתים, כולל המלכודות.
1. המיסוי היווני: 0% רווחי הון, ועלויות נמוכות ⚖️
יוון הפכה בשנים האחרונות ליעד ידידותי במיוחד למשקיע הזר, ולא במקרה ישראלים הובילו את רכישות הזרים ב-2025. השילוב של פטור ממס רווחי הון, עלויות עסקה נמוכות, ושער זהב גמיש, יוצר משוואה אטרקטיבית מאוד.
0% מס רווחי הון (עד סוף 2026)
מס רווחי ההון על מכירת נכס בידי יחיד מושעה עד 31.12.2026, כלומר אפס. אם וכאשר יחזור, השיעור הוא 15%. השבחת ההון יוצאת כמעט כולה לכיס.
עלות רכישה נמוכה, 3.09% בלבד
מס ההעברה הוא 3.09% מהערך השומתי. מע"מ של 24% חל על בנייה חדשה, אך הוא מושעה (כרגע עד סוף 2025), כך שגם נכסים חדשים משלמים בפועל רק את 3.09%.
מס שכירות מדורג ו-ENFIA נמוך
הכנסה משכירות ממוסה מ-15% (עד €12K), 35% ו-45%. מס הרכוש השנתי (ENFIA) זול, כ-€2-13 למ"ר, כ-€370 בשנה לדירה ממוצעת באתונה.
שיעורי מס עיקריים למשקיע (מעודכן 2026)
| סוג ההכנסה / המס | השיעור ביוון |
|---|---|
| רווחי הון (יחיד, עד סוף 2026) | 0% (פטור) |
| מס רכישה (העברה) | 3.09% |
| שכירות, 0 - €12,000 | 15% |
| שכירות, €12,001 - €35,000 | 35% |
| שכירות, €35,001 + | 45% |
2. נתוני מקרו ודוחות שוק האמת (Bank of Greece 2025) 📈
יוון חזרה לדירוג השקעה ב-2023 ומאז ממשיכה לטפס, עם צמיחה מעל ממוצע האיחוד וירידה מהירה בחוב. המחירים עולים כ-8% בשנה, מונעים מתיירות שיא ומביקוש זר אמיתי, וישראלים מובילים אותו.
3. אתונה (Athens): הבירה, התשואה הגבוהה והנזילות העמוקה 🏛️
אתונה היא לב הביקוש הזר ביוון, עם התשואה הגבוהה בשווקים המרכזיים והנזילות העמוקה ביותר. הריביירה האתונאית (גליפדה, וולה) מובילה ביוקרה, בעוד שכונות כמו קוקאקי ופנגרטי מציעות שילוב של תשואה ארוכת-טווח ופוטנציאל Airbnb.
💡 אסטרטגיית השקעה מומלצת:
עליית ערך ושכירות. שכונות חמות: Koukaki ו-Pagrati (שילוב ארוך-טווח ו-Airbnb), Glyfada והריביירה (יוקרה). שימו לב להקפאת ה-Airbnb במרכז (ראו סקשן השכירות).
4. סלוניקי (Thessaloniki): העיר השנייה, ערך וביקוש סטודנטיאלי 🌊
סלוניקי מציעה כניסה זולה יותר מאתונה, עם הביקוש החזק ביותר לעליית מחירים מבין הערים הגדולות (+9.6% ב-2025). העיר חיה כל השנה על גב סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים, מה שמייצר ביקוש שכירות יציב.
💡 אסטרטגיית השקעה מומלצת:
כניסה בערך + שכירות לסטודנטים ואנשי מקצוע צעירים. שכונות חמות: מרכז העיר ו-Kalamaria. מגבלות Airbnb במרכז נכנסות ממרץ 2026.
5. כרתים (Crete): האי הגדול, תשואות נופש גבוהות 🏖️
כרתים היא שוק הנופש המוביל ביוון, עם תשואות Airbnb גבוהות ועונת תיירות ארוכה. חניה (Chania) מציעה יוקרה ועיר עתיקה ונציאנית, והרקליון (Heraklion) מציעה את הכניסה הזולה ביותר עם כלכלה שעובדת כל השנה סביב שדה התעופה.
💡 אסטרטגיית השקעה מומלצת:
שכירות נופש ובית שני. אזורים חמים: העיר העתיקה של חניה וחופי המערב; הרקליון לכניסה זולה ולתשואה כל השנה.
6. שוק השכירות קצרת הטווח (Airbnb / Booking) 🧳
נתוני AirROI/Airbtics ל-2025/2026. אבל זהירות, יוון מהדקת רגולציה: יש הקפאת רישומים חדשים במרכז אתונה, צריך מספר רישום AMA, ונכנס היטל חוסן אקלים יומי. בלי לבדוק את כללי השכונה, אל תבנו על מודל קצר-טווח.
תפוסה (Airbnb), אתונה
ADR כ-€81-87, הכנסה שנתית חציונית כ-€22K. אבל מרכז העיר קפוא לרישומים חדשים.
תעריף יומי (ADR), כרתים
בעונת השיא, עם תפוסה כ-65%-76% באי. עונתי מאוד אך רווחי.
מרכז אתונה (אזורים 1-3)
אסור לרשום Airbnb חדש (פלאקה, קולונאקי, קוקאקי וכו'). הרישיון לא עובר בעת קנייה. אומת ל-2026.
7. מימון ומשכנתאות למשקיע הישראלי (Non-Resident) 🏦
זרים מקבלים מימון מהבנקים הגדולים: Alpha Bank, Eurobank, Piraeus, National Bank. חלקם (Piraeus, Alpha) לא דורשים תושבות מס יוונית. נדרש מספר מס יווני (AFM) וחשבון בנק מקומי.
- הון עצמי: לא-תושבים מקבלים 60%-70% מימון (30%-40% הון עצמי). חלק מהבנקים מגבילים ל-50% מהערך השומתי.
- ריביות (2026): כ-3.0% עד 6.5% לפי בנק ותקופה. קבוע מ-~2.7% עד ~4.4% ל-30 שנה.
- תקופה: עד 25-30 שנה. נדרש AFM וחשבון בנק יווני, עם תיעוד מחמיר יותר ללא-תושבים.
מחשבון משכנתא
8. מחשבון תשואה אסטרטגי (מותאם למיסוי היווני) 🧮
המחשבון מציג את התשואה הנטו האמיתית לכיס, בהתחשב במס השכירות המדורג ובפטור ממס רווחי הון. הזינו מחיר ושכירות באירו.
9. רילוקיישן, שער הזהב ותושבות 👨👩👧👦
שער הזהב היווני (עדיין פעיל, ומדורג)
בניגוד לספרד שביטלה ולפורטוגל שצמצמה, שער הזהב היווני עדיין פעיל, רק מדורג לפי אזור. זו אחת הסיבות המרכזיות לביקוש הישראלי.
- הסכומים: €800K באזורי ביקוש (אתונה, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני), €400K בשאר יוון (יחידה אחת מ-120 מ"ר), €250K בהמרת מסחרי-למגורים או שיפוץ מבנה היסטורי.
- היתר ל-5 שנים מתחדש, ללא דרישת שהייה מינימלית, וכולל בן/בת זוג, ילדים עד 21, ושני זוגות ההורים. נתיב לאזרחות אחרי 7 שנים.
- ללא קשר לשער הזהב, ישראלים נכנסים 90 יום ללא ויזה ב-Schengen. מסוף 2026 נדרש אישור ETIAS (€20, לא ויזה).
עלויות מחיה מול ישראל (אתונה)
לפי Numbeo, אורח חיים שעולה €3,800 באתונה דורש כ-€6,500 בתל אביב, כלומר תל אביב יקרה בכ-70%. יוון זולה יותר כמעט בכל סעיף.
| מזון ומצרכים | זול בכ-50% מת"א |
| חשבונות (חשמל, מים, אינטרנט) | ~€150 - €250 |
| בי"ס בינלאומי פרטי (שנתי) | €6,000 - €18,000 |
| ביטוח בריאות פרטי (לאדם, שנתי) | €720 - €3,000 |
10. תהליך הרכישה, מוקשים משפטיים ובדיקות נאותות 🕵️♂️
ביוון עובדים עם צוות: עורך דין, נוטריון, ומהנדס. הנוטריון נייטרלי ולא מייצג אתכם, אז עורך דין משלכם הוא חובה. אבל המלכודת הגדולה ביותר היא הבנייה הלא-חוקית, שיכולה לחסום מכירה לחלוטין.
מרשם מקרקעין (Ktimatologio)
יוון עוברת לקדסטר דיגיטלי מאוחד, אך המערכת עדיין חלקית. ברוב האזורים נדרשת בדיקת זכויות פיזית במרשם המקומי.
עו"ד, נוטריון ומהנדס
הנוטריון מנסח ומאמת את השטר אך נייטרלי. עורך דין משלכם בודק זכויות, ומהנדס מאשר שאין בנייה לא-חוקית, לפני התשלום.
"ערך אובייקטיבי"
המדינה קובעת ערך מס מינימלי לכל נכס, לרוב מתחת לשוק. עליו מחושבים מס ההעברה וה-ENFIA. שימושי לתכנון מס וגם לזיהוי שטרות בחסר-הצהרה.
אזהרה: "Afthaireta", בנייה לא-חוקית
עשרות שנים של בנייה לא-מורשית (חדרים שנוספו, מרפסות שנסגרו, קומות שלמות) נפוצות ביוון. מהנדס חייב לאשר "אין בנייה לא-מורשית" או הסדרה לפי חוק 4495/2017 לפני ההעברה. נכס עם הפרות לא-מוסדרות לא ניתן למכור, להעביר או למשכן כחוק. מלכודות משנה: הגבלות על קרקע יער ואזורים ארכיאולוגיים, שיכולות לחסום היתרי בנייה לחלוטין (במיוחד באיים ובחוף). תמיד הזמינו את אישור המהנדס לפני הפיקדון.
11. שאלות ותשובות (FAQ) למשקיע הישראלי ❓
כן, אין מגבלת לאום (חוץ מאזורים צבאיים בגבול/איים שדורשים אישור). ישראלים היו הקונים הזרים מספר 1 באתונה ובסלוניקי ב-2025.
לא, אין דרישת שהייה מינימלית כלל.
€250,000 בהמרת מסחרי-למגורים או שיפוץ מבנה משומר. אחרת €400K (פריפריה) או €800K (אתונה/סלוניקי/איים חמים).
כיחיד, 0% עד סוף 2026 (השעיה). 15% אם ההשעיה תפוג.
כן עם מספר AMA, אבל לא ברישום חדש במרכז אתונה (אזורים 1-3, קפוא), והרישיון לא עובר בקנייה של נכס קיים.
כ-4.4% ברוטו ארצי, עד ~5.4% באתונה לטווח ארוך. נופש באיים גבוה יותר בעונה אך עונתי.
כן, 60%-70% מימון, ריבית כ-3%-6.5%, עם AFM וחשבון בנק יווני.
15% עד €12K, אחר כך 35% ו-45% (מדרגת 25% חדשה ב-2026 לטווח הביניים).
לא, 90 יום ללא ויזה ב-Schengen. אישור ETIAS (€20) מסוף 2026.
Afthaireta, בנייה לא-מורשית. תמיד לקבל אישור חוקיות ממהנדס לפני שמתחייבים.
מדריכי השקעה לפי עיר ביוון
בחרו עיר לניתוח שכונתי מלא, מחירים, תשואות ומחשבוני השקעה
מעוניינים בנדל"ן ב יוון?
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם הצעות מותאמות אישית