ספרד
נדל"ן בספרד - השקעות נדל"ן בספרד
נדל"ן בספרד:
המדריך האסטרטגי המלא
ביקוש שיא, דירוג A+, ואקלים מושלם. אבל גם: הגולדן ויזה בוטלה ב-2025, מס שכירות של 24% לזרים, ומלחמת רישיונות Airbnb. הסיפור האמיתי של מדריד, ברצלונה והקוסטה דל סול, בלי הברושורים.
1. המיסוי הספרדי, וביטול הגולדן ויזה ⚖️
ספרד שינתה את הכללים למשקיע הזר בצורה דרמטית: הגולדן ויזה בוטלה, ומס השכירות לזרים מחוץ לאיחוד (כלומר ישראלים) הוא 24% על ברוטו ללא ניכויים. לפני שמתאהבים בקוסטה דל סול, חשוב להבין את עלויות האמת.
הגולדן ויזה בוטלה (אפריל 2025)
ספרד ביטלה את הגולדן ויזה לנדל"ן ב-3 באפריל 2025 (חוק אורגני 1/2025). רכישת נכס, גם מעל €500K, כבר לא מקנה תושבות. אל תאמינו להצעות שטוענות אחרת.
24% על שכירות (לא-תושב, בלי ניכויים)
תושבי מדינות מחוץ לאיחוד (ישראלים) משלמים 24% על השכירות ברוטו, ללא ניכוי הוצאות (מול 19% על נטו לתושבי האיחוד). אפילו אם לא משכירים, יש מס "הכנסה רעיונית".
עלויות רכישה 10%-13%
יד שנייה: מס העברה (ITP) 6%-10% לפי אזור. חדש מקבלן: 10% מע"מ + מס בולים. בתוספת נוטריון, רישום ועו"ד, תקצבו כ-10%-13% מעל המחיר.
שיעורי מס עיקריים למשקיע (מעודכן 2026)
| סוג המס | השיעור |
|---|---|
| מס רכישה ITP (יד שנייה) | 6% - 10% |
| מע"מ (חדש מקבלן) + מס בולים | ~10.5% |
| הכנסה משכירות (לא-תושב) | 24% |
| רווחי הון (לא-תושב) | 19% |
| מס רכוש שנתי (IBI) | 0.4% - 1.1% |
2. נתוני מקרו ודוחות שוק האמת (INE / Banco de Espana 2025) 📈
ספרד היא מהכלכלות הצומחות בגוש האירו, ודירוג האשראי שלה שודרג בכל הסוכנויות ב-2025. אבל המחירים זינקו כ-13% בשנה עם היצע מוגבל, מה שמותח את הנגישות ומלבה מהלכים פוליטיים נגד קונים זרים.
3. מדריד (Madrid): הבירה, שוק עמוק ונזיל 🏙️
מדריד היא השוק העמוק והנזיל ביותר בספרד, עם ביקוש חזק לשכירות ארוכת טווח. השכונות היוקרתיות (Salamanca, Chamberí) נותנות תשואה נמוכה של 3%-4%, אבל השכונות החיצוניות (Carabanchel, Usera) מגיעות ל-6%-7.5%.
💡 אסטרטגיית השקעה מומלצת:
עליית ערך + שכירות ארוכת טווח. לתשואה: Carabanchel ו-Usera. ליוקרה ושמירת ערך: Salamanca ו-Chamberí.
4. ברצלונה (Barcelona): בינלאומית, אבל ה-Airbnb נסגר 🌆
ברצלונה בינלאומית ועם היצע מוגבל, אבל כאן יש אזהרה קריטית: העיר מבטלת את כל רישיונות ה-Airbnb (כ-10,000) עד נובמבר 2028. כלומר, קונים כאן לשכירות ארוכת טווח בלבד, לא ל-Airbnb.
💡 אסטרטגיית השקעה מומלצת:
שכירות ארוכת טווח (לא Airbnb, שנסגר). שכונות לתשואה: Nou Barris, Sant Andreu.
5. מלגה (קוסטה דל סול) (Málaga): כוכב הקוסטה דל סול, ביקוש זר חזק 🏖️
מלגה והקוסטה דל סול הם מוקד הביקוש הזר החזק בספרד, עם עליית מחירים של 17% בשנה. אבל גם כאן יש מורטוריום של 3 שנים על רישיונות תיירות חדשים (אנדלוסיה), אז ודאו שכל רישיון Airbnb כבר קיים ועובר.
💡 אסטרטגיית השקעה מומלצת:
נופש ושכירות, אבל רק עם רישיון STR קיים ועביר. אזורים: מרכז העיר (Soho) וציר מרבייה.
6. שוק השכירות קצרת הטווח (Airbnb / Booking) 🧳
התשואות נראות מצוין, אבל הסיפור האמיתי בספרד הוא הרגולציה: רישיון STR חדש כמעט בלתי-אפשרי להשיג ברוב הערים החמות. מאז יולי 2025 כל מודעה חייבת מספר רישום ארצי (NRU), והפלטפורמות מסירות מודעות לא-תואמות.
תפוסה (Airbnb), מדריד
ADR כ-€119, הכנסה שנתית כ-€37K. אבל רישיונות חדשים מוגבלים.
ברצלונה מבטלת הכל
כל ~10,000 רישיונות התיירות יבוטלו עד נובמבר 2028. אין חדשים, אין חידושים.
חובה ארצית מיולי 2025
כל מודעה צריכה מספר רישום ארצי. הפלטפורמות מסירות תוך 48 שעות מודעה לא-תואמת.
7. מימון ומשכנתאות למשקיע הישראלי (Non-Resident) 🏦
זרים מקבלים מימון מהבנקים הגדולים: Santander, BBVA, CaixaBank, Banco Sabadell, חלקם עם שירות באנגלית. נדרש מספר NIE (ת"ז זר) לעסקה.
- הון עצמי: תקרת מימון ריאלית ללא-תושב: 70% (30% הון עצמי). עם 10%-13% עלויות, צריך כ-40%-43% מזומן מראש.
- ריביות (2026): קבוע כ-4.3%-5.2% לקונים מחוץ לאיחוד, או Euribor + 1.5%-2.5% משתנה.
- תקופה ודרישות: כ-20-25 שנה. הכנסה נטו של €2,500+ לחודש משפרת אישור משמעותית. תהליך 4-6 שבועות.
מחשבון משכנתא
8. מחשבון תשואה אסטרטגי 🧮
שימו לב, התשואה מוצגת לפני המס. כלא-תושב תשלמו 24% על השכירות ברוטו, אז חשבו את הנטו בהתאם. הזינו מחיר ושכירות באירו.
9. תושבות (אחרי ביטול הגולדן ויזה) 👨👩👧👦
הגולדן ויזה בוטלה, מה נשאר
זו הנקודה החשובה ביותר: רכישת נכס בספרד לא מקנה יותר תושבות. הגולדן ויזה בוטלה. נשארו מסלולי ויזה אחרים, אך אף אחד מהם לא מבוסס על קניית נדל"ן.
- הגולדן ויזה בוטלה ב-3 באפריל 2025. אין יותר מסלול תושבות דרך נדל"ן בכלל.
- מה שנשאר: ויזת NLV (הכנסה פסיבית, כ-€2,400 לחודש) וויזת נוודים דיגיטליים (DNV, כ-€2,850 לחודש + חוק בקהאם 24%).
- ישראלים: 90 יום ללא ויזה ב-Schengen (ETIAS מ-2026). הערה: הוצע מס של עד 100% על קונים מחוץ לאיחוד, אך נכון ל-2026 הוא תקוע ולא הפך לחוק.
עלויות מחיה מול ישראל
לפי Numbeo ו-Expatistan, ישראל יקרה בכ-43% מספרד. החיסכון הגדול בעיקר במזון, מסעדות, חשבונות ושירותים. השכירות במרכזי הערים עלתה, אך עדיין נמוכה מתל אביב.
| מזון, מסעדות, שירותים | זול בכ-43% מישראל |
| ביטוח בריאות פרטי (לאדם, חודשי) | €50 - €120 |
| בי"ס בינלאומי פרטי (שנתי) | €4,000 - €12,000+ |
| שכר דירה ממוצע ארצי | ~€15 למ"ר לחודש |
10. תהליך הרכישה, מוקשים משפטיים ובדיקות נאותות 🕵️♂️
הרכישה בספרד מסודרת, אבל הנוטריון פחות מגן ממה שחושבים, והוא לא בודק חוקיות בנייה או חובות. חובה עורך דין עצמאי. ויש מלכודות אמיתיות, מבנייה לא-חוקית ועד חובות שעוברים עם הנכס.
מרשם מקרקעין (Registro)
בקשו נסח (nota simple) שמראה את הבעלים האמיתי, גודל, גבולות, ומשכנתאות/שעבודים, לפני כל פיקדון.
חוזה פיקדון (Arras)
הקונה משלם כ-10%. קונה שמתחרט מאבד את הפיקדון, מוכר שמתחרט משלם כפול. השטר (escritura) נחתם מול נוטריון.
נוטריון ועו"ד
הנוטריון מוודא רק שהשטר נכון משפטית, ולא בודק חוקיות תכנון, חובות ועד בית, או דיוק קדסטרלי. חובה לשכור עו"ד (abogado) עצמאי.
אזהרה: בנייה לא-חוקית, וחובות שעוברים עם הנכס
ראשית, "בית חוקי במצב לא-חוקי", בנייה ללא היתר, רישיון אכלוס (LFO) חסר, או בריכה/מרפסת לא-מאושרת, עלולים לגרור ניתוק תשתיות, קנסות, ואף הריסה. שנית, ובאופן קריטי, חובות עוברים עם הנכס, לא עם המוכר: מס רכוש (IBI) ודמי ועד בית לא-משולמים נצמדים לדירה. תמיד דרשו תעודת היעדר חובות ועד. שלישית, רישיון Airbnb לרוב אינו עביר בקנייה, אז "מגיע עם רישיון" עלול להיות חסר ערך.
11. שאלות ותשובות (FAQ) למשקיע הישראלי ❓
לא. הגולדן ויזה בוטלה ב-3 באפריל 2025, ורכישת נכס לא מקנה זכות תושבות.
כן, בחופשיות. צריך מספר NIE, ולמימון, משכנתת לא-תושב.
24% על השכירות ברוטו, ללא ניכויים (לתושבי חוץ מחוץ לאיחוד). פסיקה מ-2025 אולי תאפשר 19% על נטו, אך זה לא סופי, אז הניחו 24%.
כ-10%-13% מעל המחיר (מס רכישה/מע"מ + נוטריון + רישום + עו"ד).
רק עם רישיון תיירות תקף ועביר, שכמעט בלתי-אפשרי להשיג חדש בברצלונה/מלגה/הערים החמות. כל מודעה צריכה מספר NRU ארצי.
כ-30% (70% מימון) + כ-10%-13% עלויות, כלומר כ-40%+ מזומן.
כ-4.3%-5.2% קבוע לקונים מחוץ לאיחוד, או Euribor + 1.5%-2.5% משתנה.
19% מס רווחי הון על הרווח (לכל הלא-תושבים). הקונה מנכה 3% מהמחיר במקור.
לא, 90 יום ללא ויזה ב-Schengen. אישור ETIAS מ-2026.
ולנסיה (6%+ תשואה, ערך), מדריד (נזילות וצמיחה, תשואה נמוכה), מלגה (אורח חיים וביקוש זר), ברצלונה (פוטנציאל בירה אבל ה-Airbnb נסגר).
מדריכי השקעה לפי עיר בספרד
בחרו עיר לניתוח שכונתי מלא, מחירים, תשואות ומחשבוני השקעה
מעוניינים בנדל"ן ב ספרד?
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם הצעות מותאמות אישית