פורטוגל
נדל"ן בפורטוגל - השקעות נדל"ן בפורטוגל
נדל"ן בפורטוגל:
המדריך האסטרטגי המלא
תיירות שיא, דירוג A+, ואקלים אירופי מושלם. אבל גם: מסלול הנדל"ן בגולדן ויזה בוטל, NHR נסגר, ומס 7.5% מוצע על קונים זרים. הסיפור האמיתי של ליסבון, פורטו והאלגרבה, בלי הברושורים.
1. מבנה המס בפורטוגל: מה שחייבים לדעת לפני שקונים ⚖️
נוף המס בפורטוגל השתנה דרמטית בשנתיים האחרונות: ה-NHR נסגר, מסלול הנדל"ן בגולדן ויזה בוטל, ומס רכישה אחיד של 7.5% לזרים נמצא על שולחן הפרלמנט. לפני שמתאהבים בליסבון, חשוב להבין את התמונה המלאה והעדכנית.
מס רכישה 7.5% מוצע לזרים
טיוטת חוק מספטמבר 2025 מציעה מס רכישה אחיד של 7.5% (IMT) על רכישת מגורים בידי לא-תושבים, במקום המדרגות. פטור: מי שהופך לתושב מס תוך שנתיים, או נכס שמושכר לטווח ארוך. סטטוס: עדיין לא אושר סופית בפרלמנט.
28% על הכנסה משכירות (לא-תושב)
מס אחיד של 28% על הכנסת שכירות נטו ללא-תושבים (הוצאות מותרות בניכוי). שיעור מופחת של 10% חל רק על חוזי שכירות ארוכים עם שכר דירה עד €2,300 לחודש, לא על נופש קצר-טווח.
NHR נסגר, הוחלף ב-IFICI צר
משטר ה-NHR הקלאסי נסגר לנכנסים חדשים בינואר 2025. המחליף, IFICI ("NHR 2.0"), מיועד למקצועות מדע/הייטק/מחקר בלבד. משקיע נדל"ן פסיבי בדרך כלל לא זכאי.
שיעורי מס עיקריים למשקיע (מעודכן 2026)
| סוג המס | השיעור |
|---|---|
| מס רכישה IMT (מגורים, מדורג) | 0% - 8% |
| מס רכישה מוצע לזרים (טיוטה 2025) | 7.5% |
| מס בולים (Imposto de Selo) | 0.8% |
| מס רכוש שנתי (IMI) | 0.3% - 0.45% |
| הכנסה משכירות (לא-תושב) | 28% |
| רווחי הון (על 50% מהרווח) | 13% - 48% |
2. נתוני מקרו ודוחות שוק האמת (INE / Banco de Portugal 2025) 📈
פורטוגל מציגה כלכלה איתנה: עודף תקציבי, חוב יורד, ודירוג אשראי ששודרג בכל הסוכנויות ב-2025. אבל מחירי הנדל"ן זינקו בכ-17% בשנה, הרבה מעל גידול ההכנסות, מה שמעורר חשש לבועה. צריך להיכנס בעיניים פקוחות.
3. ליסבון (Lisbon): הבירה, מחירי שיא ותשואה נמוכה 🏛️
ליסבון היא מגנט הרוכשים הגלובלי, עם המחירים הגבוהים והתשואות הנמוכות בפורטוגל, ועם היצע מוגבל. כאן משחקים בעיקר על עליית ערך ושכירות ארוכת טווח, כי הרישוי הקצר-טווח חנוק. לא עיר לתשואה מהירה, אלא לשימור הון.
💡 אסטרטגיית השקעה מומלצת:
עליית ערך ושכירות ארוכה. למחיר כניסה: Marvila/Beato (התחדשות גדת הנהר המזרחית). לפריים: Príncipe Real. שכירות קצרת-טווח מוגבלת מאוד.
4. פורטו (Porto): העיר השנייה, ערך טוב יותר וביקוש חזק 🍷
פורטו מציעה ערך טוב יותר מליסבון, עם ביקוש תיירותי וסטודנטיאלי חזק, והיא מועדפת על יזמים ישראלים. שילוב של מחיר נוח יותר ופוטנציאל השבחה הופך אותה לאלטרנטיבה האטרקטיבית לבירה.
💡 אסטרטגיית השקעה מומלצת:
השבחה ושיפוץ (value-add) ושכירות בינונית-טווח. שכונה חמה: Bonfim (מתחדשת, צמודה למרכז).
5. אלגרבה (Algarve): חוף הדרום, תשואות הנופש הגבוהות 🏖️
האלגרבה בדרום היא שוק נופש וגולף, עם העונתיות הגבוהה ביותר ותשואות ה-Airbnb הטובות בפורטוגל. המחירים כאן צמחו הכי מהר משלוש הערים, מה שמעיד על ביקוש חזק, אך גם על סיכון עונתי.
💡 אסטרטגיית השקעה מומלצת:
שכירות נופש (היכן שרישוי AL מתיר) ועליית ערך עונתית. אזור חם: Lagos והציר Lagos-Faro (ביקוש שכירות חזק, תפוסה כ-66% בחלקים).
6. שוק השכירות קצרת הטווח (Airbnb / Booking) 🧳
נתוני AirROI/AirDNA ל-2025/2026. אבל בפורטוגל, הרגולציה חשובה יותר מהמספרים: רישוי ה-Alojamento Local (AL) קפוא או מוגבל בליסבון, פורטו וחלקים מהאלגרבה ("אזורי הכלה"). ודאו את הרישוי בשכונה הספציפית לפני שקונים נכס לנופש.
תפוסה (Airbnb), ליסבון
ADR בטווח €114-€143. מהתפוסות הגבוהות במערב אירופה, אך הרישוי מוגבל.
תפוסה שנתית, אלגרבה
עונתי מאוד. בלאגוס: כ-€203 ללילה, הכנסת שיא €2,900-€4,500 בחודשי הקיץ.
רישוי שכירות קצרה
בליסבון/פורטו/אלגרבה רישיונות AL חדשים חסומים באזורי הכלה. הרישיון לא עובר אוטומטית בעת מכירה.
7. מימון ומשכנתאות למשקיע הישראלי (Non-Resident) 🏦
זרים מקבלים מימון מהבנקים הגדולים, אך באחוז מימון נמוך יותר מתושבים. הבנקים הפעילים: Banco BPI, Millennium bcp, Santander Totta, וגם Novobanco, CGD ו-Bankinter.
- הון עצמי: לא-תושבים מקבלים 60%-70% מימון, כלומר 30%-40% הון עצמי (מול 80%-90% לתושבים).
- ריביות (2026): ללא-תושבים כ-3.4% עד 4.5%, מעט מעל תושבים. קבוע ל-10-30 שנה סביב 3.5%-4.5%.
- תקופה: עד 30-40 שנה, עם תקרת גיל (ההלוואה מסתיימת עד גיל ~75-80).
- מסמכים: הכנסה ישראלית מתקבלת, אך דורשת תרגום ואפוסטיל. נדרש מספר מס פורטוגלי (NIF) וחשבון בנק מקומי.
מחשבון משכנתא
8. מחשבון תשואה אסטרטגי (מותאם למיסוי הפורטוגלי) 🧮
המחשבון מתחשב במס השכירות (28% ללא-תושב על נטו) כדי להציג את התשואה הנטו האמיתית לכיס. הזינו מחיר ושכירות באירו.
9. תושבות והגירה (המצב האמיתי אחרי 2023) 👨👩👧👦
נדל"ן כבר לא מקנה גולדן ויזה
זו הנקודה הקריטית ביותר, ואף משווק לא ימהר לספר לכם אותה: מסלול הנדל"ן בגולדן ויזה הפורטוגלית בוטל. אל תאמינו לאף הצעה שטוענת ש"רכישת דירה = ויזה".
- מסלול הנדל"ן בגולדן ויזה בוטל באוקטובר 2023 (חוק Mais Habitação). רכישת נכס כבר לא מקנה גולדן ויזה.
- מה שנשאר: €500K בקרנות השקעה, €250K בתרבות/מורשת, או יצירת 10 משרות. הנדל"ן יצא מהמשחק לחלוטין.
- ישראלים: 90 יום ללא ויזה ב-Schengen (ETIAS מ-2026). קיימים מסלולי D7 (הכנסה פסיבית) ו-D8 (נוודים דיגיטליים) לתושבות.
עלויות מחיה מול ישראל (ליסבון)
לפי Numbeo (2026), משפחה חיה בנוחות בכ-€4,000 לחודש כולל שכירות. ככלל, יוקר המחיה זול ב-30%-40% מהמרכז בישראל, בעיקר בשכירות, מזון ומסעדות.
| סופרמרקט חודשי (יחיד) | €150 - €350 |
| חשבונות (חשמל, מים, אינטרנט) | ~€130 - €180 |
| בי"ס בינלאומי פרטי (שנתי) | €13,800 - €20,000 |
| ביטוח בריאות פרטי (משפחה, שנתי) | €400 - €11,900 |
10. תהליך הרכישה, מוקשים משפטיים ובדיקות נאותות 🕵️♂️
מערכת הרכישה הפורטוגלית מסודרת: מרשם מקרקעין, חוזה מקדמי, ונוטריון. אבל יש מלכודת אחת ספציפית שמפילה משקיעים ישראלים שבאים בשביל ה-Airbnb, רישיון ה-AL.
מרשם מקרקעין (Registo Predial)
לוודא בעלות נקייה, שרשרת בעלות, והיעדר שעבודים/משכנתאות, באמצעות certidão permanente. נדרש לפני כל פיקדון.
חוזה מקדמי (CPCV) ונוטריון
החוזה המחייב, עם פיקדון (sinal) של כ-10%. קונה שמפר מאבד אותו, מוכר שמפר משלם כפול. השטר הסופי (escritura) נחתם מול נוטריון.
Caderneta Predial
מסמך רשות המס של הנכס, מאשר את הערך השומתי (VPT) ושהנכס הפיזי תואם לרשום. לוודא גם רישיון שימוש (licença de utilização).
אזהרה: רישיון ה-Airbnb (AL) לא עובר אוטומטית
רכישת נכס "עם רישיון Airbnb קיים" לא מבטיחה שתוכלו להמשיך להפעיל אותו. רישיונות AL עלולים לפוג בעת העברת בעלות, ורישיונות חדשים חסומים באזורי ההכלה בליסבון, פורטו וחלקים מהאלגרבה. תמיד אמתו מול העירייה שניתן להעביר או להנפיק מחדש את ה-AL לפני שאתם חותמים על ה-CPCV. מלכודות משנה: בנייה לא חוקית (בלי licença de utilização), ופער בין המבנה הפיזי לרשום.
11. שאלות ותשובות (FAQ) למשקיע הישראלי ❓
לא. מסלול הנדל"ן בוטל באוקטובר 2023. נשארו רק מסלולי קרנות (€500K), תרבות (€250K), או יצירת משרות.
לא, לא-תושבים קונים חופשי. צריך מספר מס פורטוגלי (NIF) ורצוי חשבון בנק מקומי.
כ-8%-10% מעל המחיר: IMT (עד 7.5% אחיד לזרים אם הטיוטה תאושר), 0.8% מס בולים, נוטריון/רישום, ושכר טרחת עו"ד כ-1%-1.5%.
28% אחיד על נטו. 10% רק על חוזים ארוכים עם שכר דירה עד €2,300 לחודש.
לא. רישוי AL קפוא או מוגבל בליסבון, פורטו וחלקים מהאלגרבה. לבדוק את השכונה הספציפית קודם.
ברוטו כ-3.8% בליסבון, 4%-5% בפורטו, 5%-6% באלגרבה. ה-8%-12% בשיווק הם מספרי שיא של נופש/יזמות, להתייחס בספקנות.
כן, 60%-70% מימון, ריבית כ-3.4%-4.5% ב-2026, דרך BPI, Millennium bcp, Santander Totta ואחרים.
לא, ה-NHR נסגר בינואר 2025. רק המחליף הצר IFICI ('NHR 2.0') קיים, ומשקיעים פסיביים בדרך כלל לא זכאים.
הרבה יותר קשה עכשיו. באפריל 2024 נוספה דרישת מגורים של 3 שנים, והמסלול נסגר בהדרגה לפונים חדשים.
לא, 90 יום ללא ויזה ב-Schengen. אישור ETIAS נדרש מ-2026.
מדריכי השקעה לפי עיר בפורטוגל
בחרו עיר לניתוח שכונתי מלא, מחירים, תשואות ומחשבוני השקעה
מעוניינים בנדל"ן ב פורטוגל?
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם הצעות מותאמות אישית