גולדן ויזה דרך נדל"ן 2026, אילו מדינות עדיין נותנות

"גולדן ויזה" זה אחד הביטויים היפים שהשיווק המציא. הוא מרמז על דרכון זהב, על נמל תעופה שבו פותחים לכם את השער האדום, ועל בית שני ליד הים שממנו צומחת אזרחות אירופית. המציאות פחות זוהרת אבל עדיין שימושית, בתנאי שמבינים בדיוק מה קונים. במדריך הזה נפריד בין מה שבאמת פתוח לישראלים בשנת 2026 לבין מה שממשיך להופיע בכתבות ישנות, ונציין מראש, זה מידע כללי ולא ייעוץ. הכללים משתנים תדיר, ולכן כל סכום כאן הוא נקודת פתיחה לבדיקה, לא הבטחה.

תושבות מול אזרחות, מה בעצם קונים?

זו הנקודה שגורמת לרוב האכזבות, אז נתחיל ממנה. גולדן ויזה כמעט תמיד מעניקה אשרת תושבות, כלומר זכות לגור, להיכנס ולצאת, ולעיתים גם לעבוד או ללמוד במדינה. היא איננה דרכון ואיננה אזרחות. אתם לא הופכים ביום הרכישה לאזרחי יוון או קפריסין, ואין לכם באופן אוטומטי זכות בחירה או דרכון של אותה מדינה.

אזרחות, כשהיא בכלל אפשרית, מגיעה בהמשך ורק אם עומדים בתנאים נוספים: שנים של תושבות, לעיתים מגורים בפועל, מבחני שפה, היעדר עבר פלילי ועוד. יש מדינות שבהן הנתיב מתושבות לאזרחות ריאלי, ויש כאלה שבהן הוא ארוך, מותנה, או כמעט תיאורטי עבור מי שלא גר שם באמת. אל תקנו נכס בהנחה שהוא ישדרג את עצמו לדרכון, זו הנחה שמאכזבת אלפי משקיעים בכל שנה.

אילו מדינות עדיין נותנות גולדן ויזה דרך נדל"ן ב-2026?

יוון נשארה הכתובת הפופולרית באירופה. התוכנית שם עברה לספים מדורגים לפי אזור, כך שאין יותר מחיר אחיד. באזורים מסוימים סף הכניסה מתחיל בסביבות 250 אלף אירו, בעוד שבאזורי ביקוש כמו מרכז אתונה או איים מבוקשים הוא מטפס משמעותית, ובאזורים היקרים ביותר מדובר בסכומים גבוהים בהרבה, עד כ-800 אלף אירו. מכיוון שמפת האזורים והספים מתעדכנת, אל תסתמכו על מספר בודד, בדקו את המדרג העדכני לפי הכתובת הספציפית של הנכס.

דובאי ואיחוד האמירויות מציעים גולדן ויזה של עשר שנים, ואחד הנתיבים הוא רכישת נדל"ן בשווי של סביב 2 מיליון דירהם. זו לא אשרה אירופית, אבל היא אטרקטיבית למי שמחפש מרכז עסקים ללא מס הכנסה על יחידים ונגישות טובה לישראל. שימו לב שהתנאים כאן קשורים גם לרישום הנכס ולערכו בזמן הבקשה.

גאורגיה נותרה מהזולות שבנתיבים, עם תושבות דרך נכס שהחלה בעבר בסכומים נמוכים יחסית. בשנת 2026 הסף הועלה ועומד בסביבות 150 אלף דולר, וגם כאן חובה לבדוק את הכלל העדכני מול הרשות המקומית, כי גאורגיה משנה את הרף שלה יחסית מהר.

קפריסין מציעה מסלול של תושבות קבע דרך רכישת נדל"ן, לרוב סביב 300 אלף אירו ומעלה (בתוספת מע"מ ותנאים על סוג הנכס והכנסה מוכחת מחו"ל). זו תושבות, לא אזרחות, ותוכנית האזרחות הישנה של קפריסין נסגרה עוד ב-2020, כך שאל תתבלבלו בין השתיים.

הונגריה החזירה תוכנית בשם Guest Investor, וכאן צריך דיוק: הנתיב המרכזי אינו בהכרח קניית דירה בודדת, אלא לרוב השקעה בקרן נדל"ן מאושרת. כלומר אתם קונים יחידות בקרן ולא בהכרח קיר וגג משלכם. זה משנה מהותית את פרופיל הסיכון, הנזילות והשליטה שלכם בנכס, אז אל תתייחסו לזה כאילו קניתם דירה בבודפשט.

טבלת השוואה, יעד מול סף ומול סוג האשרה

אילו תוכניות נסגרו ואתם עדיין רואים ברשת?

כאן טמון רוב הנזק. הרבה תוכן ישן לא עודכן, וסוכנים מסוימים ממשיכים לשווק מסלולים שכבר לא קיימים. פורטוגל הסירה את נתיב הנדל"ן מהגולדן ויזה שלה עוד ב-2023. התוכנית עצמה עדיין קיימת, אבל דרך אפיקים אחרים כמו קרנות ולא דרך קניית דירה, כך שאם מישהו מוכר לכם "גולדן ויזה פורטוגלית עם דירה בליסבון", הדליק אזהרה.

ספרד ביטלה את הגולדן ויזה שלה לחלוטין ב-2025, בין היתר בשל לחץ ציבורי על מחירי הדיור. בריטניה סגרה את אשרת המשקיע Tier 1 שלה כבר ב-2022, ואירלנד סגרה את תוכניתה גם היא. כל אלה עדיין מופיעים בכתבות, בטבלאות השוואה ובפרסומות ממומנות. אם ראיתם מספר מפתה על אחת מהמדינות האלה כמסלול נדל"ן, כמעט בוודאות אתם קוראים מידע שפג תוקפו.

מה המלכודות שאף סוכן לא ימהר לספר?

ראשית, כפי שאמרנו, תושבות איננה אזרחות, והמרחק ביניהן יכול להיות שנים של תנאים. שנית, לחלק מהתוכניות יש דרישת שהייה מינימלית או תנאי חידוש, כלומר האשרה לא בהכרח מתחדשת מאליה אם לא מקיימים את התנאים. שלישית, הספים והכללים משתנים, ולעיתים מדינה מעלה את הרף או משנה אזורים באמצע שנה, כך שמה שהיה נכון כשהתחלתם לבדוק כבר לא נכון כשאתם חותמים.

רביעית, "גולדן ויזה" הוא מונח שיווקי שנוטה למכור יותר ממה שהוא מספק. עלויות נלוות כמו מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, אגרות, ניהול נכס ומיסוי על השכרה יכולות לשנות מהותית את הכדאיות. ולבסוף, מדינות מסוימות מחייבות שהנכס יישאר בבעלותכם כל תקופת האשרה, כלומר מכירה מוקדמת עלולה לבטל את הזכות. הכלל הפשוט, אל תקנו נדל"ן בגלל האשרה בלבד. קנו נכס שהגיוני בפני עצמו, ותנו לאשרה להיות בונוס.

שאלות ותשובות