תשואה על נדל"ן בחו"ל, איך מחשבים נכון

אתה קורא מודעה על דירה ביעד כלשהו, ולמעלה כתוב באותיות שמנות "תשואה 8%". המספר הזה נועד לגרום לך להתקשר, לא לתאר את מה שתראה בחשבון הבנק. כמעט תמיד מדובר בתשואת ברוטו, וכמעט תמיד היא מחמיאה. המטרה של המדריך הזה פשוטה, שתדע לקחת כל מספר שמישהו זורק לך, ולהמיר אותו בעצמך לתשואה נטו, זו שנשארת אחרי שכל אחד לקח את הנתח שלו. זה לא מסובך, זה בעיקר עניין של להוריד את הדברים שאף אחד לא ממהר להזכיר.

מה זה בכלל תשואה, וכמה סוגים יש

תשואה שכירות היא ההכנסה השנתית מהשכרת הנכס, כאחוז ממה שהשקעת. הבעיה מתחילה במילה "הכנסה", כי יש הבדל עצום בין ההכנסה שנכנסת לבין זו שנשארת. לכן מפרידים בין שני מספרים: ברוטו, שהוא שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הנכס, ונטו, שמוריד קודם את כל ההוצאות השוטפות. ברוטו הוא מספר שיווקי, נטו הוא המספר שאתה חי איתו. אם מישהו מציג לך רק ברוטו, זו לא רמאות בהכרח, אבל זו חצי תמונה.

איך מחשבים ברוטו, ולמה הוא מטעה

הנוסחה של ברוטו במילים: קח את שכר הדירה החודשי, הכפל בשנים עשר, וחלק במחיר הרכישה של הנכס, כפול מאה. דירה שקנית ב-100,000 יורו שמכניסה 8,000 יורו בשנה נותנת ברוטו של 8%. נקי ופשוט, וגם קצת שקרי, כי הוא מניח שהנכס מושכר שנים עשר חודשים בשנה בלי הפסקה, בלי הוצאות, בלי אף אחד באמצע שלוקח עמלה. ברוטו הוא תקרת התשואה, לא הרצפה. מה שתראה בפועל תמיד יהיה נמוך ממנו, השאלה היחידה היא בכמה.

מה אוכל לך את התשואה

בין הברוטו לנטו יושבת שורה של הוצאות שקל לשכוח כשמתלהבים. שווה להכיר כל אחת מהן, כי יחד הן מורידות בקלות אחוז עד שניים מהתשואה:

שים לב שרוב הפריטים האלה קיימים בין אם הנכס מושכר ובין אם לא. ועד בית, ביטוח וארנונה לא מחכים שיהיה לך שוכר. לכן חודש ריק לא רק מוריד הכנסה, הוא גם ממשיך לשלם הוצאות.

דוגמה מספרית: מברוטו לנטו

נדגים על נכס להמחשה. מחיר רכישה 100,000 יורו, שכר דירה 8,000 יורו בשנה, כלומר ברוטו 8%. המספרים כאן עגולים בכוונה, כדי להראות את המנגנון, לא כדי לחזות מקרה אמיתי:

אותו נכס בדיוק, אותו שכר דירה, וההפרש בין הכותרת למציאות הוא כמעט שלוש נקודות אחוז. זה לא תרחיש קיצון, זה תרחיש רגיל. הדוגמה משתמשת במספרים עגולים להמחשה בלבד, אצלך הפריטים ייראו אחרת, אבל הכיוון תמיד זהה, נטו נמוך מברוטו.

cap rate ו-cash-on-cash, ומה עושה מינוף

שני מונחים שכדאי להכיר, כי הם צצים בכל שיחה רצינית. cap rate דומה מאוד לתשואה נטו, ההכנסה התפעולית השנתית אחרי הוצאות, חלקי מחיר הנכס, בלי להתחשב במימון. הוא מודד את הנכס עצמו, לא את הדרך שבה מימנת אותו. cash-on-cash מודד משהו אחר, את התשואה על הכסף שבאמת הוצאת מהכיס. אם קנית עם משכנתא, הכסף שלך הוא רק חלק מהעסקה, ולכן התשואה על אותו חלק יכולה להיראות אחרת לגמרי.

וכאן נכנס המינוף, שחותך לשני הכיוונים. כשהתשואה על הנכס גבוהה מריבית ההלוואה, מינוף מגדיל את התשואה על הכסף שלך. אבל כשמשהו משתבש, ריבית שעולה, שוכר שנעלם, נכס שיורד בערכו, אותו מינוף מגדיל את ההפסד באותה עוצמה. מינוף לא הופך עסקה גרועה לטובה, הוא רק מגביר את מה שכבר קיים. אל תתפתה למספר cash-on-cash מרשים בלי להבין כמה סיכון קנית איתו.

המטבע, החור השקט בחישוב

נקודה שכמעט אף אחד לא כולל בחישוב, והיא יכולה למחוק חלק ניכר מהתשואה. את שכר הדירה אתה מקבל ביורו, בדולר או במטבע מקומי, אבל אתה חי בשקלים. אם קנית דירה שמניבה 6% ביורו, והיורו נחלש מול השקל ב-5% באותה שנה, התשואה שלך בשקלים כמעט נמחקה, גם אם הנכס עשה בדיוק את מה שהובטח. הכיוון ההפוך גם אפשרי כמובן, מטבע שמתחזק מוסיף לך, אבל אף אחד לא בונה תוכנית פרישה על תקווה שהמטבע ישחק לטובתו. תחשוב על שער החליפה כעל שותף שקט בעסקה, כזה שיש לו דעה משלו ולא שאל אותך.

כמה זה בעצם "טוב"

אין מספר קסם. מה שנחשב תשואה טובה תלוי בסיכון, ביציבות השוק ובנזילות, כלומר כמה קל יהיה למכור כשתרצה לצאת. באופן כללי, מזרח אירופה נוטה להציע תשואות ברוטו גבוהות יותר, לעתים בטווח של 6% עד 8%, למשל ביעדים כמו רומניה, בולגריה וגאורגיה. מערב אירופה נמוכה יותר, לרוב בסביבות 2% עד 4%, למשל גרמניה ואנגליה, אבל עם יותר יציבות, שווקים עמוקים יותר וקלות יחסית למכור.

זה tradeoff, לא תחרות עם מנצח. תשואה גבוהה יותר כמעט תמיד מגיעה עם יותר סיכון, פחות נזילות, או שוק שקשה יותר לקרוא מרחוק. תשואה נמוכה ויציבה היא לא בהכרח עסקה גרועה, לפעמים היא בדיוק מה שאתה רוצה כשהמטרה היא לשמור על הכסף ולא להמר עליו. השאלה הנכונה היא לא "איפה התשואה הכי גבוהה", אלא "איזו רמת סיכון אני מוכן לחיות איתה, ובאיזה מספר נטו". את הנתונים המדויקים לכל יעד, כולל מסים ועלויות, תמצא במדריכי המדינות באתר.

שאלות ותשובות