מס על נדל"ן בחו"ל לישראלי, המדריך המלא

אחת ההנחות הכי מסוכנות בעולם הנדל"ן בחו"ל היא ההנחה ששילמת מס במדינת היעד, אז סיימת. לא סיימת. אם אתה תושב ישראל, מדינת ישראל רואה בהכנסה מהנכס שלך בחו"ל הכנסה חייבת, בדיוק כמו הכנסה מדירה בפתח תקווה. במדריך הזה נעבור על מה שבאמת קובע את חשבון המס שלך, מבלי להיכנס למספרים שאי אפשר להבטיח שיישארו נכונים מחר בבוקר, ועם המלצה חוזרת אחת, לבדוק כל נתון מול רואה חשבון לפני שחותמים על משהו.

האם ישראלי בכלל חייב מס על דירה בחו"ל?

כן, וזו נקודת הפתיחה שחשוב להפנים. שיטת המס בישראל היא שיטה פרסונלית, כלומר תושב ישראל ממוסה על הכנסתו הכלל עולמית ולא רק על מה שהרוויח בגבולות המדינה. המשמעות פשוטה, גם שכר הדירה שאתם גובים מדירה ביוון וגם הרווח שתעשו כשתמכרו אותה, שניהם מדווחים לרשות המסים בישראל.

העובדה שכבר שילמתם מס במדינת היעד לא מבטלת את חובת הדיווח והמס בישראל. היא יכולה להקטין את המס דרך מנגנון של זיכוי, אבל היא לא מוחקת אותו ובוודאי לא מוחקת את הדיווח. מי שלא מדווח לא נהנה מ"פטור שקט", הוא פשוט נמצא בעבירת דיווח שממתינה להתגלות, במיוחד בעידן של חילופי מידע אוטומטיים בין רשויות המס בעולם.

שני מסלולי המס על שכר דירה, מה עדיף?

על הכנסה משכר דירה בחו"ל, בדומה למה שקיים על דירת מגורים בישראל, עומדים בפניכם שני מסלולים עיקריים, וצריך לבחור ביניהם בתבונה.

מסלול המס המופחת, 15%

במסלול הזה משלמים שיעור מס קבוע של 15% על הכנסת השכירות ברוטו, כלומר על דמי השכירות עצמם, כאשר מותר לנכות פחת בלבד ולא הוצאות אחרות. החיסרון המהותי, במסלול הזה אי אפשר לקזז את המס הזר ששילמתם במדינת היעד. אם שילמתם מס במקום שבו הנכס נמצא, ה-15% הישראלי מצטרפים אליו בלי הנחה.

מסלול המדרגות הרגיל

כאן ההכנסה נכנסת למדרגות המס הרגילות שלכם, אתם מנכים הוצאות מוכרות, ובעיקר, אתם רשאים לקזז כזיכוי את המס הזר ששילמתם כנגד המס הישראלי. המסלול הזה נוטה להשתלם כשהמס במדינת היעד גבוה יחסית, כי הזיכוי בולע חלק ניכר מהחבות הישראלית. לעומת זאת, כשהמס במדינת היעד אפסי או נמוך מאוד, מסלול ה-15% פעמים רבות פשוט וזול יותר.

מה זו אמנת מס כפול ולמה זה קריטי?

אמנת מס כפול היא הסכם דו צדדי בין ישראל למדינה אחרת שנועד למנוע מצב שבו אותה הכנסה ממוסה פעמיים במלואה. האמנה קובעת למי יש זכות מיסוי ראשונית, ואיך המדינה השנייה נותנת זיכוי או פטור כדי להקטין את הכפילות. לישראל יש רשת רחבה של אמנות עם מדינות רבות, בהן יעדי השקעה מוכרים כמו גרמניה, ספרד, איטליה וארצות הברית.

לא לכל מדינה יש אמנת מס עם ישראל, וזה משנה. בהיעדר אמנה, מנגנון הזיכוי נשען על הדין הפנימי בלבד ולעיתים פחות נדיב, ולכן החשיפה לכפל מס עשויה לגדול. לפני שמתאהבים ביעד מסוים כדאי לבדוק נקודתית האם קיימת אמנה, מה היא קובעת לגבי שכירות ולגבי רווח הון, ואיך היא מתייחסת למסים מקומיים ועירוניים שלא תמיד נכנסים תחת האמנה. אל תסתמכו על "שמעתי ש", בדקו מול מקור רשמי או מול רואה חשבון ומול מדריך המדינה הרלוונטי כאן באתר.

מה קורה כשמוכרים? מס על רווח ההון

גם ביום המכירה ישראל בתמונה. רווח ההון שנוצר ממכירת הנכס, ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה בניכוי הוצאות מוכרות, הוא הכנסה חייבת בדיווח בישראל, בדומה במהותו למס שבח שאנחנו מכירים על נדל"ן מקומי. גם כאן, ככל שקיימת אמנת מס, ניתן בדרך כלל לקזז את המס ששולם על הרווח במדינת היעד כנגד המס הישראלי, כדי לא לשלם פעמיים על אותו רווח.

הנקודה שנוטים לפספס היא שגם מדינה שנחשבת "פטורה" עשויה להשאיר לכם חבות בישראל. אם מדינת היעד גובה 0% מס רווחי הון, כמו יוון על נדל"ן, אין מס זר לקזז, ולכן החבות הישראלית עשויה לעמוד במלואה. הפטור הזר לא מהגר אליכם לישראל, הוא פשוט אומר שאין מה לזכות מולו.

כמה מס גובים במדינות היעד הפופולריות?

הטבלה למטה נותנת תמונה כללית של המס העיקרי במדינת היעד. הנתונים הם ברמת כותרת בלבד, הם משתנים לפי סוג הנכס, מעמד התושבות ופרטים מקומיים, ולכן חובה לאמת כל שורה מול מדריך המדינה הרלוונטי ומול רואה חשבון. וזכרו, כמעט בכל שורה, המס הישראלי עדיין חל מעל למס הזר, עם זיכוי על מה ששולם בחו"ל.

שימו לב לשתי הקצוות בטבלה. במדינות עם מס אפס כמו דובאי, כל נטל המס נופל בפועל על ישראל, ואין מה לקזז. במדינות עם מס גבוה, הזיכוי עושה את רוב העבודה, והמס הישראלי הנוסף לרוב קטן. בין שני הקצוות נמצאות רוב מדינות מזרח אירופה, שם החישוב באמת דורש עיפרון ומחשבון.

מס יסף וטעויות שחוזרות אצל כולם

מעבר למס הרגיל, בעלי הכנסות גבוהות עשויים להתחייב גם במס יסף, מעין תוספת מס על הכנסה החוצה תקרה מסוימת, שגם הכנסות מנדל"ן בחו"ל יכולות להיכלל בבסיס שלה. שיעור מס היסף והתקרה שונו בשנים האחרונות, ולכן אל תסתמכו על מספר שראיתם במאמר ישן. בדקו את השיעור והתקרה העדכניים מול רשות המסים או מול רואה חשבון לפני שאתם משקללים את זה בתכנון.

ולסיום, הטעות שחוזרת שוב ושוב. משקיעים ישראלים משקיעים שעות בבדיקת המס במדינת היעד, ומגלים רק בדיווח הראשון בישראל שיש כאן צד שני למשוואה. תכננו את שני הצדדים מראש, את המס הזר ואת המס הישראלי יחד, כולל בחירת המסלול וניצול הזיכוי לפי האמנה. תכנון מוקדם של דקה שווה יותר מתירוץ מאוחר של שנה.

שאלות ותשובות