איפה הכי כדאי לישראלי להשקיע בנדל"ן בחו"ל ב-2026?

"איפה הכי כדאי להשקיע בחו"ל" היא שאלה שאי אפשר לענות עליה בלי לשאול קודם למה אתם משקיעים. משקיע שרוצה דרכון אירופי מחפש משהו הפוך לחלוטין ממשקיע שרוצה תשואה חודשית גבוהה, ושניהם שונים ממי שרק רוצה להחנות כסף במקום בטוח. במדריך הזה לא נמכור לכם יעד, נראה לכם איזה יעד מתאים לאיזו מטרה, עם המספרים והמלכודות, וכל מדינה מקושרת למדריך המלא שלה.

5 הגורמים שקובעים את הבחירה

לפני שמסתכלים על מדינה ספציפית, כדאי לדעת מול מה בכלל שוקלים. אלה חמשת הצירים שמזיזים כל החלטה:

1. המטרה, תשואה מול תושבות מול שימור הון

נכס שמניב 7% בשנה בבוקרשט לא ייתן לכם דרכון, ודירה ביוון שמזכה בשער זהב לא בהכרח תיתן תשואה מרשימה. תחליטו קודם מה המוצר, ואז תבחרו מדינה.

2. המיסוי, וגם המיסוי בישראל

מס רווחי הון, מס שכירות ומס רכישה משתנים דרמטית בין מדינה למדינה. אבל הטעות הגדולה של ישראלים היא לשכוח שגם רשות המסים בישראל רוצה את חלקה. על כך בהמשך.

3. התשואה האמיתית, נטו ולא ברוטו

המספר שמפרסמים הוא כמעט תמיד ברוטו. אחרי דמי ניהול, מס מקומי, ביטוח, תקופות אי-אכלוס ותחזוקה, התשואה נטו יכולה להיות נמוכה בשליש. תמיד תבקשו את החישוב נטו.

4. נזילות ויציבות

לונדון וברלין הן שווקים עמוקים שאפשר למכור בהם מהר. שוק נופש קטן בבטומי או בסאני ביץ' יכול לקחת חודשים ארוכים למכירה בזמן ירידה. נזילות היא חלק מהסיכון.

5. הזווית הישראלית

קהילה, כשרות, טיסה ישירה וקרבה. עבור חלק גדול מהמשקיעים זה מכריע, ולכן קפריסין ויוון פופולריות כל כך.

טבלת השוואה, כל 14 היעדים במבט אחד

ריכזנו את מה שהכי משנה בכל יעד. הנתונים המלאים, כולל מחירים ותשואות לפי עיר ושכונה, נמצאים במדריך של כל מדינה (לחצו על השם).

היעד הנכון לכל מטרה

אם המטרה היא תושבות או דרכון שני

יוון נשארה המלכה של המשקיע הישראלי שרוצה גם נכס וגם תושבות, עם שער זהב מדורג שמתחיל ב-€250K באזורים מסוימים. דובאי מציעה גולדן ויזה דרך נדל"ן לצד אפס מס, ו-הונגריה החזירה ויזת משקיע ל-10 שנים. שימו לב, פורטוגל ו-ספרד כבר לא נותנות ויזה דרך רכישת דירה ישירה, זו טעות נפוצה שמבוססת על מידע ישן.

אם המטרה היא תשואה גבוהה

מזרח אירופה היא המקום. רומניה מובילה עם תשואות שמגיעות עד 7.5% ומס שטוח של 10%, בולגריה מציעה מחירים נמוכים במיוחד לצד כניסה ליורו ב-2026, ו-גאורגיה נותנת תשואות נופש גבוהות בבטומי במחיר כניסה נמוך. המחיר של התשואה הגבוהה הוא נזילות נמוכה יותר וסיכון עודף היצע, קראו את האזור על המלכודות.

אם המטרה היא שימור הון יציב

גרמניה היא הכלכלה היציבה באירופה, אבל שם הדייר הוא המלך, לא אתם, וההגנה על שוכרים הופכת פינוי לסיוט. אנגליה היא נכס לדורות אבל עם מס בולים כפול לזרים ומלכודת החכירה (leasehold). ארה"ב היא השוק הגדול והנזיל בעולם, אבל שם אורבות שתי מלכודות פדרליות שמחייבות תכנון מראש.

אם המטרה היא כניסה זולה או קרבה לבית

לגאורגיה נכנסים בסכומים נמוכים יחסית, וקפריסין היא הים הכי קרוב לישראל, 45 דקות טיסה, עם שוק שכמעט מדבר עברית. הקרבה הזו שווה כסף כשצריך לקפוץ לבדוק נכס או לפגוש מנהל.

המלכודות שחוזרות כמעט בכל יעד

הזווית שכולם שוכחים, המס בישראל

זו הנקודה הכי חשובה ומדוברת הכי פחות. כתושב ישראל, אתם חייבים במס בישראל על הכנסה מנכס בחו"ל, גם אם כבר שילמתם מס במדינה שבה הנכס נמצא. אמנות המס הכפול של ישראל נועדו למנוע כפל מס דרך זיכוי על המס הזר, אבל הן לא פוטרות אתכם מדיווח.

בקצרה, ומבלי שזה יהווה ייעוץ, שלוש נקודות שכל משקיע ישראלי צריך לבדוק מול רואה חשבון:

• דיווח: הכנסה משכירות בחו"ל מדווחת בישראל, לרוב במסלול של 15% על ההכנסה ברוטו בניכוי פחת, או במסלול המדרגות עם זיכוי מס זר.
• אמנת מס: בדקו אם למדינת היעד יש אמנת מס עם ישראל. זה משפיע ישירות על הזיכוי שתקבלו ועל המס האפקטיבי הכולל.
• מס יסף ומס שבח: ברווח ההון בעת מכירה, וגם על הכנסות גבוהות, עלול לחול מס נוסף בישראל. תכננו את זה בכניסה, לא ביציאה.

שאלות ותשובות